听众朋友们，大家好，我是李东鹤，欢迎您收听“芳草法治微课堂”。

　　“采菊东篱下，悠然见南山！”乡村生活宁静平和，脱离城市喧嚣繁杂，越来越多的城里人产生去农村买房居住的想法。根据法律规定中的“房地一体的原则”，买卖农村房屋必然涉及买卖宅基地，农村的宅基地是否可以自由买卖，又是一个法律问题。

　　首先，国务院多次下发通知，要求农民的住宅不得向城里人出售，禁止城里人在农村购置宅基地，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。由此可见，城里人购买农村宅基地上房屋的行为，违反了法律及政策的强制性规定，不仅无法办理更名过户手续，而且依照我国合同法第五十二条，双方之间签署的房屋买卖合同应属无效。

　　其次，法律后果问题。例如，农民甲将房屋以10万元的价格，卖给了城镇居民乙，乙付了房款并入住，又种了5万元的果树。后宅基地被征占，给乙拆迁补偿50万元。现在甲后悔，诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效返还房屋，该如何处理？依据合同法五十八条的规定，在合同无效的情况下，乙应当将房屋返还给甲，甲应将10万元房款返还给乙，对此结果双方争议不大。但50万元拆迁补偿款及5万元果树应如何处理呢？

　　通常来讲，因为甲乙双方都知道宅基地及房屋不应出售给城里人，他们对合同的无效都存在过错，法院会依据案件中双方的诚信度、合同无效对双方利益的影响程度等情形，划分过错比例，据此判令甲合理补偿乙种植的果树及翻建扩建房屋等损失，对于拆迁补偿费用，也应按照此原则分配；如果无法区分过错程度的，则按各自承担50%的方法处理。

　　本期“芳草法治微课堂”提示您：我国现行法律中，仅允许宅基地在同一村集体组织成员之间流转，农民应审慎处理自己的房屋，城里人也应认识到农村房屋的特殊性，不要轻易购买宅基地房屋。

　　感谢您收听本期“芳草法治微课堂”，我们下期再会。

　　微课堂笔记

　　《中华人民共和国土地管理法》：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　 法官简介

　　 李东鹤，一级法官，法律硕士，现任于长春市中级人民法院民事审判第一庭。曾于2010年末至2017年3月在刑二庭工作，在审判岗位上三次获得行政优秀、二次获得优秀党员。

　　法治格言

　　从一定意义上说，依法治国是维护社会秩序的刚性手段，以德治国是维护社会秩序的柔性手段，只有把两者有机地结合起来，才能有效地维护社会的和谐，保障社会健康协调地发展。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——《之江新语》